Polityka państwa wobec społecznego budownictwa mieszkaniowego

703

Wprowadzenie – polityka państwa wobec społecznego budownictwa mieszkaniowego

TEZY

W celu osiągnięcia zamierzonego efektu w postaci realizacji projektów społecznego budownictwa czynszowego, a tym samym zwiększenia dostępności tego rodzaju mieszkań, niezbędny jest udział partnera publicznego, ale także aktywizacja inwestorów instytucjonalnych, instytucji finansowych i  samych zainteresowanych, czyli najemców. Dla zwiększenia oferty mieszkaniowej programy (projekty) mieszkaniowego budownictwa czynszowego powinny:

  1. Być kierowane do najemców, którzy nie mają zdolności kredytowej w celu uzyskania indywidualnego kredytu na zakup mieszkania lub nie będą posiadać dochodów pozwalających na wynajem mieszkania na warunkach rynkowych. Zgodnie z polityką mieszkaniową gminy, własność wybudowanych w tej formule mieszkań mogłaby być, ale nie musiałaby, docelowo przeniesiona na najemcę, po spłacie zobowiązań finansowych przypadających na mieszkanie lokatora/nabywcy. Gmina powinna mieć prawo decyzji (współdecydowania): kiedy, na jakich warunkach, którzy najemcy uwłaszczaliby się na zajmowanych lokalach.
  2. Uwzględniać popyt na tego rodzaju mieszkania zarówno młodych rodzin, jak również seniorów, co wynika ze struktury demograficznej w poszczególnych regionach, miastach i miasteczkach. Zmniejszanie kosztów utrzymania mieszkania, zapobieganie wykluczeniu energetycznemu, dostosowywanie mieszkań i budynków dla osób o niższej sprawności, tworzenie warunków dla aktywności międzypokoleniowej i życia społecznego w domu, osiedlu, dzielnicy, czy mieście powinny być priorytetem programu (projektów) budownictwa czynszowego.
  3. Wykorzystywać instrumenty rynku kapitałowego dla tworzenia innowacyjnych produktów finansujących budownictwo czynszowe, szczególnie mając na uwadze ograniczenia budżetu centralnego i gminnego. Takim instrumentem jest regulowany ustawowo i nadzorowany przez Komisję Nadzoru Finansowego fundusz inwestycyjny zamknięty.
  4. Uwzględniać horyzont czasowy instytucji finansującej projekty budownictwa, w tym szczególnie na wynajem, który musi być dostosowany do długości okresu spłaty zobowiązania, a ten z reguły wynosi przynajmniej 20 lat, co wynika z potrzeby utrzymania czynszu na akceptowalnym poziomie:
    • Instytucja finansująca powinna korzystać z długoterminowych źródeł finansowania,
    • Operator (właściciel projektu inwestycyjnego) powinien mieć taki sam horyzont inwestycyjny.
    • Z uwagi na charakter społecznego budownictwa czynszowego, wymagane jest dostosowanie poziomu czynszu do możliwości finansowych najemców, co przekłada się na akceptowalny poziom kosztu pozyskania kapitału finansowego oraz możliwości stosowania dodatków mieszkaniowych dla lokatorów, których dochody nie pozwalają na spłatę zobowiązań czynszowych opartych o koszt pozyskania kapitału.
  5. Określać zasady akceptowania wysokości kosztów realizacji projektów na wynajem (np. z zastosowaniem warunków udzielania kredytów na warunkach preferencyjnych z byłego KFM).
  6. Wprowadzić zmiany w Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego. Zmiany te powinny iść w następującym kierunku:
    • umożliwienie gminie i innym jednostkom samorządu terytorialnego zawierania umów najmu lokali mieszkalnych na czas oznaczony,
    • wprowadzenie zasady, że bazowa stawka czynszu w publicznym zasobie mieszkaniowym powinna pokrywać co najmniej koszty utrzymania nieruchomości (zasobu mieszkaniowego),
    • wprowadzenie, w odniesieniu do lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, rozwiązań szczególnych w stosunku do przepisów Kodeksu Cywilnego (przepisy dotyczące wstąpienia w najem po śmierci najemcy),
    • przyznanie uprawnienia do badania sytuacji majątkowej osób, które pozostały po śmierci dotychczasowego najemcy w lokalu wchodzącym w skład publicznego zasobu mieszkaniowego,
    • dopuszczenie weryfikacji dochodów najemców lokali komunalnych, np. w okresie trzyletnim,
    • określenie maksymalnych progów dochodowych uprawniających do ubiegania się o najem lokalu komunalnego,
    • zapewnienie możliwości prowadzenia aktywnej polityki najmu, szczególnie w przypadku osób niepłacących czynszu oraz niestosujących się do zasad współżycia społecznego.
    • stosowanie zwiększonej stawki czynszu w sytuacji, gdy lokal zajmowany ma nieproporcjonalnie dużą powierzchnię w porównaniu do liczby zamieszkujących (nie powinni spełniać kryterium dochodowego dla mieszkań oferowanych przez gminę, a jeśli przekroczyli te kryteria, to zastosowana stawka czynszu powinna być adekwatna do dochodów).
  7. Umożliwiać realizację inwestycji budownictwa czynszowego w formule podmiotu specjalnego przeznaczenia i/lub funduszu inwestycyjnego zamkniętego, bez potrzeby zmiany przepisów prawnych. Każda z tych formuł wpisuje się w zasady realizacji projektów w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego.
  8. Stwarzać warunki do refinansowania inwestycji przez emisję papierów wartościowych zabezpieczanych przyszłymi przychodami z opłat czynszowych, co powinno pozwolić na rozwój funduszy sekurytyzacyjnych w Polsce oraz pozyskanie kapitału na inwestycje w tym segmencie budownictwa.

Realizacja społecznego budownictwa czynszowego to przede wszystkim zapewnienie:

  1. Udziału wszystkich interesariuszy we wspieraniu przedsięwzięć budownictwa społecznego, w tym zwłaszcza:
    • Gminy (samorządu), której aktywność i realizacja polityki mieszkaniowej jest kluczową w procesie realizacji społecznego budownictwa czynszowego, biorąc pod uwagę:
      1. Zasady ustalania czynszów najmu mieszkań socjalnych i komunalnych, uwzględniających: stan techniczny budynków, dochody najemców, okres umowy najmu, atrakcyjność użytkową, usytuowanie lokalu i lokalizację.
      2. Polityki ustalania i udzielania dodatków mieszkaniowych, jako elementów uzupełnienia opłat czynszowych.
      3. Tworzenie zasobów informacyjnych o poziomie czynszów budownictwa na wynajem w  gminie umożliwiających aktywną politykę czynszową (tzw. lustro czynszowe).
      4. Możliwość realizacji pilotażowych inwestycji społecznego budownictwa czynszowego (np. w formule przyjętej w Ostrowie Wielkopolskim), z których wzorców można by korzystać w  kolejnych miejscowościach.
    • Dewelopera, którego inwestycje powinny uwzględniać budowę lokali na wynajem w porozumieniu z władzami gminnymi, jako standard regulacyjny.
    • Instytucji non-profit, której charakter działalności umożliwiałby dostęp do realizacji projektów z udziałem gminy (preferencyjne warunki gruntowe) i na preferencyjnych warunkach podatkowych.
    • Banków udzielających kredytów inwestorom na warunkach preferencyjnych, uwzględniających instrumenty wsparcia (granty i gwarancje).
    • Funduszy inwestycyjnych, jako długoterminowych inwestorów, stwarzających warunki do inwestowania w projekty społecznego budownictwa czynszowego przez wszystkich interesariuszy, na równych warunkach.
    • Otwartych funduszy emerytalnych, które mogą umożliwić wykorzystanie środków zgromadzonych przez beneficjenta w OFE w formie poręczenia i/lub gwarancji do wsparcia najemcy w ramach ścieżki dojścia do własności.
    • Najemców, traktowanych jako inwestorów zainteresowanych w tworzeniu i korzystaniu z lokali mieszkaniowych budownictwa społecznego, także ze ścieżką dojścia do własności.
  2. Polityki państwa wspierającej społeczne budownictwo czynszowe poprzez:
    • Stworzenie warunków długoterminowego oszczędzania na budownictwo czynszowe
    • Umożliwienie realizacji projektów w formule partnerstwa publiczno-prywatnego

Podsumowanie – Warunki realizacji projektów budownictwa czynszowego

  1. Realizacja projektów budownictwa społecznego nie musi oznaczać ścisłego opierania się o przepisy ustawy o PPP i koncesji budowlanej, z ich dobrodziejstwem i niedogodnościami.
  2. Partnerstwo w tworzeniu dostępnych mieszkań powinno być oparte o następujące zasady:
    • dostęp do gruntów lub nieruchomości o obniżonym koszcie – włączając obniżone ceny rynkowe, zasady najmu, zróżnicowanie płatności, czy efekt polityki planistycznej,
    • dostęp do finansowania: granty, różnego rodzaju kredyty i kredyty oferowane na preferencyjnych warunkach,
    • wykorzystanie finansowania zadłużenia w oparciu o strumienie dochodów z najmu,
    • ekspertyza menedżerska, szczególnie w zarządzaniu projektami rozwojowymi i zarządzania ryzykiem projektów,
    • wprowadzenie instytucji non-profit, charytatywnych i spółek miejskich: odejście od oczekiwań uzyskiwania zysków, uzyskiwanie finansowania na bardziej atrakcyjnych warunkach i maksymalne wykorzystywanie zwolnienia podatkowego,
    • zwiększenie zakresu oferty mieszkań dla osób o różnych dochodach, włączając także rodziny o umiarkowanych dochodach,
    • możliwość stosowania różnych rodzajów wsparcia (dopłat) w trakcie i po wybudowaniu,
    • wysoka jakość architektoniczna i energooszczędność w celu zminimalizowania kosztów eksploatacyjnych,
    • wsparcie władz samorządowych przez proces planowania i kontrybucji do projektu partnerskiego i wykorzystanie różnych subsydiów,
    • wsparcie lokalnej społeczności,
    • zastosowanie mechanizmu utrzymania danego projektu w ramach społecznego budownictwa mieszkaniowego w przyszłości.
  3. Konieczne jest podjęcie rozwiązań uwzględniających realne możliwości finansowe większości gmin i możliwości realizacji przedsięwzięć bez udziału finansowego gminy, co stanowiłoby likwidację najpoważniejszej bariery w rozwoju budownictwa gminnego – dostępności finansowej.
  4. Ważne jest inicjowanie powstawania organizacji non-profit, które będą realizować tego rodzaju inwestycje. Regionalny / gminny fundusz inwestycyjny (zamknięty) może być tym narzędziem do strukturyzacji finansowania takich inwestycji.
  5. Regulacje dla funduszy inwestycyjnych zamkniętych w pełni zapewniają transparentność, efektywność, elastyczność i udział wszystkich interesariuszy w realizacji projektów gminnych w formule PPP.
  6. Formuła finansowania projektów budownictwa społecznego przez fundusz inwestycyjny może być jedną z niewielu istniejących opcji dla realizacji zadań gminy – tworzenia warunków zaspakajania potrzeb mieszkaniowych lokalnego społeczeństwa. Istniejące warunki prawne funkcjonowania funduszy inwestycyjnych w tej formule sprzyjają inwestycjom w sektorze budownictwa społecznego, w tym z udziałem JST, TBS-ów, najemców, inwestorów i banków.
  7. Formuła funduszu inwestycyjnego zamkniętego spełnia najważniejszy warunek w czasie kryzysu – stwarza możliwość gromadzenia oszczędności na cele mieszkaniowe gospodarstwom domowym w trakcie korzystania z najmu danego lokalu mieszkalnego. Żaden inny instrument wspierania budownictwa mieszkaniowego nie stwarza takich możliwości.
  8. Wprowadzenie funduszu inwestycyjnego zamkniętego daje następujące możliwości i udogodnienia związane z elastycznością takiego wehikułu do realizacji polityki mieszkaniowej partnera publicznego:
    • realizacja projektów w ramach funduszu inwestycyjnego nie zwiększa zobowiązań samorządu, ani podmiotów zależnych. samorząd może ograniczyć swoje zaangażowanie finansowe do dopłat do czynszu dla podnajemców, albo do dopłaty do projektów związanych z budownictwem socjalnym,
    • samorząd ma pełną kontrolę nad polityką inwestycyjną funduszu.
  9. Fundusz inwestycyjny jako operator (inwestor) może posiadać długoterminowy horyzont czasowy – tak niezbędny w budownictwie społecznym.
  10. Formuła realizacji inwestycji przez fundusz inwestycyjny pozwala na stworzenie gminie warunków pozyskiwania mieszkań na wynajem bez zwiększania już i tak jej wysokiego poziomu zadłużenia.
  11. Formuła realizacji inwestycji przez fundusz inwestycyjny pozwala na uelastycznienie polityki mieszkaniowej gminy – wspieranie budownictwa socjalnego, komunalnego i społecznego z wykorzystaniem jednej, przejrzystej, regulowanej ustawowo i jednocześnie dedykowanej dla określonej gminy struktury organizacyjno-prawnej.
  12. Istotnym elementem proponowanego nowego podejścia do sposobu finansowania jest umożliwienie inwestorom pozyskania długoterminowych środków finansowych poprzez emisję certyfikatów inwestycyjnych o długoterminowych warunkach wykupu i/lub obligacji, w tym przychodowych.
  13. Działalność funduszy inwestycyjnych regulowana jest Ustawą o funduszach inwestycyjnych z dnia 27 maja 2004 r. Zarówno zarządzający jak i fundusz podlega regulacjom (licencjonowanie, akceptacja statutu) i monitoringowi Komisji Nadzoru Finansowego.
  14. Uczestnikami (inwestorami) funduszu mogą być: gmina, TBS, deweloperzy, najemcy, a także banki i inni inwestorzy instytucjonalni (np. OFE), nabywający Certyfikaty Inwestycyjne (CI).
  15. CI objęte przez najemców, którzy zainteresowani są nabyciem wynajmowanego mieszkania w okresie późniejszym, podlegają wykupowi przez fundusz po spłacie zobowiązań wobec funduszu (uzupełnienie ceny CI) oraz kredytu przypadającego na dane mieszkanie.
  16. Cena mieszkania określona jest w ramach wyceny aktywów funduszu. Wycena uwzględnia amortyzację, zużycie techniczne, zobowiązania finansowe oraz wartość rynkową nieruchomości.
  17. Nabywający (najemca lub gmina) chcąc wykupić mieszkanie, zobowiązany jest do wpłacenia różnicy pomiędzy ceną mieszkania i wartością aktywów netto na CI będących w jego posiadaniu.

 

BOLESŁAW MELUCH
Doradca Zarządu
Związku Banków Polskich

Wiceprezes
Europejskiego Instytutu Nieruchomości

Członek Rady
Krajowego Instytutu Gospodarki Senioralnej

BRAK KOMENTARZY

ZOSTAW ODPOWIEDŹ