Visale – czy ułatwi Francuzom dostęp do mieszkań na wynajem i zwiększy mobilność pracowników?

524
fot. Habitat for Humanity Poland

Z początkiem lutego 2016 roku uruchomiono we Francji nowy program poręczeń płatności czynszu o nazwie Visale. Nazwa ta jest skrótem od sformułowania „Visa pour le Logement et l’Emploi”, co można przetłumaczyć jako „Gwarancję Związaną z Mieszkaniem i Pracą”. Słowo „praca” wskazuje jasno na odbiorców programu – są nimi wyłącznie osoby zatrudnione. Visale ma ułatwiać pracownikom wynajmowanie mieszkań, a tym samym zwiększać ich mobilność. Tego rodzaju wsparcie na rynku najmu wydaje się cenną inicjatywą, zwłaszcza w kontekście wyników badań opublikowanych niedawno przez APAGL (Stowarzyszenie na Rzecz Dostępu do Kaucji Mieszkaniowych). Organizacja alarmuje, że na terenie Francji przeprowadzka za pracą jest ciągle zbyt trudna, przez co aż 500 tysięcy miejsc pracy nie zostaje obsadzonych. Problem tkwi zazwyczaj w niezwykle wyśrubowanych wymogach, które stawiane są potencjalnym najemcom przez wynajmujących. Selekcja jest ostra – aby wynająć mieszkanie, nie wystarczy przedstawić zaświadczenie o zarobkach i wpłacić kaucję. Standardowo trzeba też wskazać odpowiednio zamożnego poręczyciela, który przejmie obowiązek płatności czynszu w przypadku wystąpienia zaległości. Zwykle w roli poręczycieli występują rodzice najemcy, ale nie każdy ma przecież krewnych o wystarczająco wysokich zarobkach. Zdarza się więc, że funkcję poręczyciela przejmuje państwo, a konkretnie agencja rządowa Action Logement. Tak jest właśnie w przypadku programu Visale – oferuje on poręczenia pracownikom starającym się o najem mieszkań.

Z polskiej perspektywy Visale robi dobre wrażenie. Tymczasem we Francji komentarze są zróżnicowane. Przedstawiciele FNAIM (Krajowej Federacji Pośredników w Obrocie Nieruchomościami) chwalą program i twierdzą, że pomoże on tysiącom ludzi w znalezieniu mieszkań. Mniej entuzjazmu okazują liderzy 34 francuskich organizacji pozarządowych, które zajmują się kwestiami mieszkaniowymi. W liście otwartym do ministerstwa mieszkalnictwa nazywają oni Visale „podwójnym regresem”: w stosunku do poprzedniego, nieco bardziej ambitnego, programu o nazwie GRL (Garantie des Risques Locatifs), a przede wszystkim w odniesieniu do projektu wprowadzenia powszechnego systemu gwarancji czynszów GUL (Garantie Universelle des Loyers), który zawarto w ustawie o mieszkalnictwie z 2014 roku, ale ostatecznie zarzucono. Aby zrozumieć, dlaczego Visale budzi rozczarowanie przedstawicieli sektora NGO, warto porównać tę inicjatywę z GRL i GUL pod kątem grupy docelowej, sposobu finansowania, a także zakresu i czasu trwania poręczenia. Warto też zastanowić się, czy program jest na tyle atrakcyjny, że wynajmujący będą chcieli w nim uczestniczyć.

Kto może skorzystać z Visale?

Grupa docelowa programu jest wąska. Należą do niej osoby zatrudnione w sektorze prywatnym (z wyłączeniem rolnictwa), które wynajmują niedrogie mieszkania na rynku prywatnym, w tym:

– osoby poniżej 30 roku, niezależnie od formy zatrudnienia, jeśli czynsz z mediami wynosi od 30 do 50% ich dochodów;

– osoby powyżej 30 roku życia, których forma zatrudnienia jest niepewna (czyli są zatrudnione na podstawie innej umowy niż umowa o pracę na czas nieokreślony), jeśli czynsz z mediami wynosi maksymalnie 50% ich dochodów;

– wszystkie biedne gospodarstwa domowe, które korzystają ze społecznego pośrednictwa najmu (tj. ich umowy najmu podpisane są przez stowarzyszenia, które występują jako poręczyciel).

Na razie z Visale mogą korzystać jedynie osoby, które już są zatrudnione. Poręczenie jest ważne wyłącznie w okresie zatrudnienia, co oznacza, że utrata pracy wiąże się z automatycznym wyłączeniem z programu. Istnieją plany, by rozszerzyć grupę odbiorców Visale o osoby szukające pracy (bez limitu wieku), ale najprawdopodobniej nie nastąpi to wcześniej niż w 2017 roku. Poręczenia przysługują tylko najemcom mieszkań niedrogich – czynsz z mediami nie może wynosić więcej niż 1500 euro miesięcznie w przypadku Paryża i 1300 euro w przypadku reszty kraju.

W porównaniu z grupą odbiorców poprzedniego programu, tj. GRL, odbiorcy Visale są naprawdę nieliczni. Jak zwracają uwagę przedstawiciele organizacji pozarządowych, nowy program odbiera prawo do poręczeń kilku istotnym typom najemców: odbiorcom minimalnych świadczeń społecznych, osobom zatrudnionym w sektorze publicznym na umowy zlecenia, emerytom oraz pracownikom sezonowym. Nie ma też już mowy o powszechności – o ile w 2014 roku obiecywano wprowadzenie systemu poręczeń GUL, który obejmowałby wszystkich najemców, dziś poręczenia przysługują ok. 600 tysiącom osób. Ocenia się, że z Visale skorzysta we Francji ok. 150-200 tysięcy najemców, co będzie kosztowało państwo około 120 milionów euro rocznie.

W jaki sposób finansowany jest program?

Visale jest finansowane i zarządzane przez Action Logement, agencję rządową, która dysponuje środkami ze specjalnego podatku uiszczanego przez duże firmy. Podatek ten istnieje od lat 50. i określany jest jako forma „uczestnictwa pracodawców w wydatkach związanych z mieszkalnictwem” („participation des employeurs à l’effort de construction”). Obecnie zapewnia on wystarczające środki do pokrycia kosztów Visale, dzięki czemu uczestnictwo w programie nie wiąże się z żadnymi opłatami. Ani najemca, ani wynajmujący nie ponoszą jakichkolwiek kosztów, kiedy decydują się skorzystać z Visale.

Ponieważ program nie jest wielkim obciążeniem dla budżetu państwa, nie ma konieczności, by nakładać dodatkowy podatek na uczestników rynku najmu. Taki podatek miał zostać wprowadzony w związku z planem stworzenia powszechnego systemu poręczeń GUL. Uczestnictwo w GUL miało być obowiązkowe, a wszystkie opłaty z tytułu najmu planowano obłożyć nowym podatkiem w wysokości 2%. Pozyskanie dodatkowych środków wydawało się koniecznością, ponieważ przewidywano, że system GUL będzie pochłaniał ponad miliard euro rocznie. Kwota ta okazała się tak wysoka, że ostatecznie uznano cały projekt za zbyt kosztowny i postanowiono go zastąpić tańszymi rozwiązaniami. Zamiast systemu powszechnych i obowiązkowych poręczeń wprowadzono GRL, a następnie Visale – programy, w których uczestnictwo jest całkowicie dobrowolne i możliwe tylko wybranych.

Jaki jest zakres i czas trwania poręczenia?

Visale gwarantuje płatność czynszu w ciągu 3 pierwszych lat trwania umowy najmu. Jeśli najemca zalega z płatnościami, wynajmujący zgłasza problem za pośrednictwem serwisu internetowego www.visale.fr. Sprawa załatwiana jest w całości przez internet – przedstawiciele Action Logement rozpatrują zgłoszenie, po czym odpowiadają wynajmującemu za pośrednictwem jego konta w serwisie. Jeśli odpowiedź jest pozytywna, wynajmujący otrzymuje od agencji zaległą kwotę. Jednocześnie na wirtualne konto najemcy trafia wezwanie do zwrotu pieniędzy, które zostały przekazane wynajmującemu. Action Logement akceptuje spłatę należności w ratach, o ile są one uiszczane zgodnie z harmonogramem płatności zdefiniowanym w serwisie. W przypadku gdy najemca nie spłaca długu według harmonogramu, Action Logement podejmuje kroki prowadzące do egzekucji należności oraz zerwania umowy najmu.

Trzeba podkreślić, że Visale to poręczenie, które dotyczy wyłącznie zaległego czynszu. Jego zakres jest więc mniejszy niż w przypadku poprzedniego programu (GRL), ponieważ ten obejmował nie tylko zaległości w płatnościach, ale także szkody powstałe w wyniku użytkowania mieszkania. Obecnie zabezpieczenie się przed tego rodzaju szkodami jest zadaniem dość kłopotliwym. Reguły Visale zabraniają żądać od najemcy, by ten wskazał dodatkowego poręczyciela gotowego do pokrycia kosztów ewentualnej renowacji mieszkania. Wynajmujący może co najwyżej pobrać od najemcy kaucję w wysokości miesięcznego czynszu i wykupić dodatkowe ubezpieczenie na rynku prywatnym. Ponieważ wykupienie takiego ubezpieczenia wydaje się koniecznością, krytycy programu twierdzą, że jest on formą wsparcia sektora ubezpieczeniowego. Według przedstawicieli Krajowego Stowarzyszenia Ochrony Konsumentów i Użytkowników (CLCV) Visale chroni „partykularne  interesy” agentów ubezpieczeniowych, którym nie w smak były plany wprowadzenia systemu powszechnych i kompleksowych poręczeń GUL. Gdyby projekt GUL został urzeczywistniony, wszyscy wynajmujący byliby chronieni na wypadek wystąpienia zaległości czynszowych oraz szkód mieszkaniowych. Zniknęłoby więc zapotrzebowanie na dodatkowe ubezpieczenia.

Czy wynajmujący będą chcieli korzystać z Visale?

O ile uczestnictwo w GUL miało być obowiązkowe, to Visale jest programem dobrowolnym zarówno dla najemcy, jak i dla wynajmującego. Jeśli mieszkaniem zainteresowanych jest wiele osób, wynajmujący może swobodnie zdecydować, czy woli kandydata z poręczeniem Visale, czy raczej kogoś dysponującego tradycyjnym poręczeniem. Z punktu widzenia wynajmującego wybór wydaje się prosty: kandydat drugiego typu prezentuje się o wiele bardziej atrakcyjnie, ponieważ dysponuje poręczeniem, które obejmuje cały okres najmu, a oprócz tego ma szeroki zakres (standardowo dotyczy zarówno zaległości czynszowych, jak i kosztów usunięcia szkód powstałych w mieszkaniu). Na takim tle kandydatura uczestnika Visale wypada blado. Nie dość bowiem, że poręczenie z programu jest ważne maksymalnie trzy lata, to jeszcze wiąże się dla wynajmującego z dodatkowym kłopotem – koniecznością wykupienia prywatnego ubezpieczenia na wypadek wystąpienia szkód, których nie pokrywa Visale.

Program został uruchomiony raptem trzy tygodnie temu, więc trzeba jeszcze poczekać z oceną jego skuteczności. Na razie jednak wiele wskazuje na to, że rację może mieć Alain Papadopoulos, który na łamach serwisu lesechos.fr krytykuje Visale jako inicjatywę zbyt skromną, by mogła wpływać na rynek najmu. Według niego korzyści płynące z uczestnictwa są zbyt małe, a sam program jest obwarowany zbyt wieloma warunkami, by mógł budzić zainteresowanie. Zdaniem publicysty przewidywana liczba beneficjentów Visale jest zawyżona: „istnieje niewielkie prawdopodobieństwo, że z programu skorzysta od 150 do 200 tysięcy najemców. Jeśli uda się osiągnąć taki wynik, to będzie to zasługa wyłącznie obszarów, w których podaż mieszkań przewyższa popyt, a wynajmujący mają problem ze znalezieniem wypłacalnych najemców”. W rejonach, które cieszą się zainteresowaniem, sytuacja prawdopodobnie się nie zmieni. Mieszkania będą dalej wynajmowane osobom dysponującym tradycyjnymi poręczeniami, a przeprowadzka za pracą będzie w dalszym ciągu ogromnym wyzwaniem dla wszystkich, którzy tradycyjnych poręczeń przedstawić nie są w stanie.

Tekst nadesłany przez: Krystynę Szurmańską

BRAK KOMENTARZY